Как правилото HUD против преливане защитава домашните купувачи

През май 2003 г. американският департамент на жилище и градското развитие (HUD) издадоха a федерална регулация предназначен да защити потенциалните купувачи на жилища от потенциално хищнически практики за отпускане на заеми, свързани с процеса на „обръщане“ на жилищни ипотеки, осигурени от Федерална жилищна администрация (FHA).

Благодарение на правилото, купувачите на жилища могат „да се чувстват уверени, че са защитени от недобросъвестни практики“, каза тогавашният секретар на HUD Мел Мартинес. "Това окончателно правило представлява основна стъпка в нашите усилия за премахване на хищническите практики за отпускане на заеми", каза той в прессъобщение.

По същество „обръщане“ е вид недвижим имот инвестиционна стратегия, при която инвеститор купува къщи или имоти с единственото намерение да ги препродаде с цел печалба. Печалбата на инвеститора се генерира чрез увеличени бъдещи продажни цени, които възникват в резултат на нарастващ пазар на жилища, реновиране и капиталови подобрения на имота или и двете. Инвеститорите, които използват стратегията за обръщане, рискуват финансови загуби поради поевтиняване на цените по време на спада на жилищния пазар.

Домашното "обръщане" се превръща в злоупотреба, когато даден имот се препродава за голяма печалба по изкуствен начин завишена цена веднага след придобиването от продавача с малки или никакви забележими подобрения на Имот. Според HUD, хищното кредитиране се случва, когато нищо неподозиращите купувачи на жилища или плащат цена далеч по-висока от справедливата му пазарна стойност или ангажимент за ипотека при несправедливо завишени лихви, затварящи разходи или и двете.

Понятието „обръщане“ в този случай не трябва да се бърка с напълно легалната и етична практика за закупуване на финансово затруднено или разрушен дом, правейки обширни “потни капитали” подобрения с цел наистина да повиши справедливата си пазарна стойност и след това да го продадете с печалба.

Съгласно наредбата на HUD, FR-4615 Забрана на преобличане на собственост в Програмите за еднофамилно застраховане на ипотечни застраховки на HUD, „наскоро отменените домове нямат право да се ползват за ипотечна застраховка на FHA. В допълнение, тя позволява на FHA да изисква от лица, които се опитват да продават обърнати домове, за да ги осигурят допълнителна документация, доказваща, че оценената справедлива пазарна стойност на дома наистина е нараснала значително. С други думи, докажете, че печалбата им от продажбата е оправдана.

Само собственикът на запис може да продаде жилище на физическо лице, което ще получи ипотечна застраховка на FHA за заема; тя не може да включва продажба или възлагане на договора за продажба, процедура, която често се наблюдава, когато купувачът на жилища е определен, че е станал жертва на хищнически практики.

• Препродажбите, възникнали 90 дни или по-малко след придобиването, няма да имат право на ипотека да бъде застрахована от FHA. Анализът на FHA разкри, че сред най-възмутителните примери за хищническо кредитиране са били „обрати“, които се появяват в много кратък период от време, често в рамките на дни. По този начин "бързите обръщания" ще бъдат елиминирани.
• Препродажбите, възникнали между 91 и 180 дни, ще бъдат допустими, при условие че кредиторът получи ан допълнителна оценка от независим оценител въз основа на установения праг на препродажба от FHA; този праг би бил сравнително висок, за да не повлияе неблагоприятно на законните усилия за рехабилитация, но все още възпират недобросъвестни продавачи, заемодатели и оценители от опити да прехвърлят имоти и да измамят купувачите на жилища. Кредиторите също могат да докажат, че увеличената стойност е резултат от санирането на имота.
• Препродажбите, възникнали между 90 дни и една година, ще бъдат подчинени на изискването кредиторът да получи допълнително документация в подкрепа на стойността за адресиране на обстоятелства или места, където HUD идентифицира прелистването на свойството като проблем. Този орган ще измести по-високия очакван праг, установен за гореспоменатите 90 до 180 дни период и ще бъде извикан, когато FHA прецени, че в даден конкретен случай може да настъпят значителни злоупотреби м.

FHA ще позволи отказ от ограниченията за прелистване на собствеността за:

• имоти, придобити от работодател или агенция за преместване във връзка с преместването на служител;
• препродажба на възбрана, собственост на банка, собственост на HUD под неговия програма за собственост на недвижими имоти (REO);
• продажби на имоти от други държавни агенции в САЩ;
• продажби на имоти от организации с нестопанска цел, одобрени от HUD за закупуване на еднофамилни имоти с отстъпка с ограничения за препродажба;
• продажби на имоти, които са придобити от продавача по наследство;
• продажби на имоти от държавни и федерални финансови институции и държавно спонсорирани предприятия;
• продажби на имоти от местни и държавни агенции; и
• продажби на имоти в рамките Обявени за президент големи райони при бедствия (PDMDA), само след публикуване на известие за изключение от HUD.

Горните ограничения не се прилагат за строителите, които продават новопостроена къща или строят къща за кредитополучател, който планира да използва финансиране, осигурено от FHA.