Разбиране на Фани Мей и Фреди Мак

Федералната национална ипотечна асоциация ("Fannie Mae") и Федералната корпорация за домашна ипотека ("Фреди Мак") бяха наети от конгрес да се създаде вторичен пазар за жилищни ипотечни заеми. Те се считат за „спонсорирани от държавата предприятия“ (GSE), защото Конгресът разрешава тяхното създаване и установява техните обществени цели.

Заедно Фани Мей и Фреди Мак са най-големите източници на финансиране на жилища в Съединените щати. Ето как работи:

• Вие си осигурявате ипотека купете си дом.
• Вашият кредитор вероятно препродава тази ипотека на Fannie Mae или Freddie Mac.
• Fannie Mae и Freddie Mac или държат тези ипотеки в своите портфейли или пакетират заемите в обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), които след това продават на обществеността.

Теорията е, че предоставяйки тази услуга, Фани Мей и Фреди Мак привличат инвеститори които в противен случай не могат да инвестират средства в ипотечния пазар. Това теоретично увеличава набора от пари, достъпни за потенциалните собственици на жилища.
Към третото тримесечие на 2007 г. Fannie Mae и Freddie Mac държаха ипотеки на стойност 4,7 милиарда долара - приблизително размера на общия държавен дълг на американската хазна. До юли 2008 г. тяхното портфолио беше наречено a

Въпреки че Фани Мей и Фреди Мак бяха наети в Конгреса, те също са частни корпорации, притежавани от акционери. Те са регулирани от Американски департамент по жилищно строителство и градско развитие от 1968 г. и 1989 г. съответно.
Фани Мей обаче е на повече от 40 години. На президента Франклин Делано Рузвелт Нова сделка създава Fannie Mae през 1938 г., за да помогне на старта на националния пазар на жилища след Голямата депресия. И Фреди Мак е роден през 1970 година.
През 2007г. EconoBrowser отбеляза, че днес „няма изрична държавна гаранция за техния дълг“. През септември 2008 г. правителството на САЩ залови както Фани Мей, така и Фреди Мак.

• Федерални кредитни банки (1916)
• Федерални банкови заеми (1932)
• Правителствена национална ипотечна асоциация (Джини Мей) (1968)
• Федерална земеделска ипотечна корпорация (Farmer Mac) (1988)

През 2007 г. Камарата прие Х. Р. 1427, пакет от регулаторни реформи на GSE. Тогава генералът-контролер Дейвид Уокър заяви в свидетелството на Сената, че „[A] единичен корпус GSE регулатор може да бъде повече независим, обективен, ефикасен и ефективен от отделните регулаторни органи и може да бъде по-виден от всеки един от тях сам. Вярваме, че могат да бъдат постигнати ценни взаимодействия и опитът за оценка на управлението на риска от GSE може да бъде споделен по-лесно в рамките на една агенция. "

А ипотечна криза с подпространствена стойност възникна в Съединените щати между 2007–2010 г., отчасти в резултат на отслабваща икономика, но и като балон за жилищно строителство, който тласна цените на жилищата все повече и по-високо. Къщите бяха големи, цените им бяха стръмни, но ипотеките бяха евтини и лесни за получаване, а преобладаващите теорията на недвижимите имоти беше, че е разумно да си купиш (много) повече къща, отколкото ти трябва, защото беше солидна инвестиции. Ако искаха, купувачите можеха да рефинансират или продадат къщата, защото цената щеше да бъде по-висока, отколкото когато беше закупена.

Концентрираното излагане на Фани и Фреди на жилищните ипотеки в САЩ, съчетано с високия им ливъридж, се оказа рецепта за бедствие. Когато настъпи неизбежният срив в цените на жилищата, той създаде свързан скок при неизпълнение на ипотечни кредити и Фани и Фреди бяха държат стотици хиляди подводни жилищни ипотеки - хората дължат повече, в някои случаи далеч повече, на своите къщи, отколкото къщите заслужава си. Тази ситуация допринесе значително за рецесията през 2008 г.

Към средата на 2008 г. двете фирми са се развили до почти 1,8 трилиона щатски долара в комбинирани активи и 3,7 трилиона долара в комбинирани нетни задбалансови кредитни гаранции. За същия период обаче те са отчели загуби от 14,2 милиарда долара, а комбинираният им капитал възлиза само на около 1 процент от излагането им на ипотечен риск. Въпреки усилията през лятото на 2008 г. за овладяване на провалените GSE (Законът за жилищно и икономическо възстановяване от 30 юли временно даде на Министерството на финансите на САЩ неограничен инвестиционен орган), от септ. 6, 2008 г., GSE държаха или гарантираха 5,2 трилиона долара ипотечен дълг на жилища.

На септември 6, Федералната агенция за жилищно финансиране постави Фани Мей и Фреди Мак в консерваторство, като взе контрол на двете фирми и сключване на висши предпочитани споразумения за покупка на акции с всяка институция. В крайна сметка американският данъкоплатец плати 187 милиарда щатски долара за двата GSE.

Едно условие за спасяването беше, че с напредването на качеството на жилищните кредити, подкрепени от Fannie Mae и Freddie Mac, трябваше да се подобри. Разследвания на икономисти Донгшин Ким и Абрахам Парк отчитат през 2017 г., показват, че качеството на посткризата заемите наистина са по-високи, особено по отношение на изискванията за нивото на дълг / доход (DTI) и кредитните резултати (FICO). В същото време изискванията за заем към стойност (LTV) бяха отслабени от 2008 г., което позволи постоянно увеличаване на броя на заемите за купувачи на жилища за първи път.

До 2017 г. Фани и Фреди бяха изплатили 266 милиарда долара в Министерството на финансите на САЩ, което направи спасяването им огромен успех; и жилищният пазар се възстанови. Ким и Парк обаче предполагат, че продължителният мониторинг на качеството на ипотеките би бил разумен. Докато FICO и DTI са показатели за способността на кредитополучателя да изплаща ипотеките си навреме, LTV е индикация за готовността на кредитополучателя да плати. Когато стойността на къщата падне под салдото по кредита, хората са по-малко вероятно да плащат по ипотеките си.

• Бойд, Ричард. "Внасяне на GSE обратно? Bailouts, американска жилищна политика и моралният случай за Fannie Mae." Списание за достъпно жилище и Закон за развитие на общността 23.1 (2014): 11–36. Печат.
• Дука, Йоан V. Ипотечна криза с подпространствен характер 2007–2010. История на Федералния резерв. 22 ноември 2013 г.
• Рамка, W. Scott, et al. "Спасяването на Фани Мей и Фреди Мак." Списание за икономически перспективи 29.2 (2015): 25–52. Печат.
• Ким, Донгшин и Ейбрахам Парк. "Как звучат възстановяванията на Fannie Mae и Freddie Mac? Има ли уязвимости за повторение на историята?" Graziadio Business Review 20 (2017). Печат.
• Общ преглед на продуктите, организирани от агенции / правителства (GSE) 200
• Какви са произхода на Фреди Мак и Фани Мей?