Джентрификация: Защо е проблем?

The best protection against click fraud.

Джентрификацията е процесът на по-заможните хора и бизнеса да се преместят в исторически по-малко заможни квартали. Докато някои специалисти по градоустройство казват, че ефектите от джентрификацията са чисто полезни, други твърдят, че това често води до вредни социални последици, като например расово разселване и загуба на културно разнообразие.

Основни неща за вкъщи: Какво е джентрификация?

  • Джентрификация е термин, използван за описване на пристигането на по-заможни жители в по-старо градско население квартал, със свързано увеличение на наемите и стойностите на имотите и промени в характера на квартала и култура.
  • Процесът на джентрификация често се обвинява за разселването на бедни жители от богати новодошли.
  • Джентрификацията е източник на болезнени конфликти по расова и икономическа линия в много американски градове.

Определение, причини и проблеми

Въпреки че няма универсално договорено определение на термина, джентрификацията обикновено се счита за процес, чрез който традиционно кварталите с по-ниски доходи се трансформират - за добро или лошо - от приток на жители с по-високи доходи и по-печеливши бизнеса.

instagram viewer

Повечето учени посочват две взаимосвързани социално-икономически причини за джентрификация. Първият от тях, търсенето и предлагането, се състои от демографски и икономически фактори, които привличат жителите с по-високи доходи да се преместят в квартали с по-ниски доходи. Втората причина, публичната политика, описва правила и програми, създадени от създателите на градски политики за насърчаване на джентрификацията като средство за постигане на инициативи за „градско обновяване“.

Търсене и предлагане

Теорията за предлагането от гледна точка на предлагането се основава на предпоставката, че различни фактори като престъпност, бедност и обща липса на издръжка ще стимулират цената на жилищата в града до точката, в която заможните външни лица намират за изгодно да го купят и реновират или преобразуват в по-висока стойност използва. Изобилието от евтини домове, съчетано с удобен достъп до работни места и услуги в централния град, все повече правят кварталите в града по-желателно от предградията за хора, които са по-финансово способни да преобразуват жилища в града в по-скъпи имоти под наем или еднофамилни домове.

Демографията показва, че младите, заможни, бездетни хора са все по-привлечени от благоприятни квартали в центъра на града. Социалните учени имат две теории за тази културна промяна. В търсене на повече свободно време младите, заможни работници все повече се намират в централните градове близо до работните си места. Производствените работни места, напуснали централните градове през 60-те години, са заменени от работни места във финансови и високотехнологични центрове за услуги. Тъй като това обикновено са високоплатени работни места, квартали по-близо до вътрешния град привличат богатите хора, които търсят по-кратки пътувания до работното място и по-ниските цени на жилищата, установени при застаряването квартали.

На второ място, джентрификацията се движи от промяна в културните нагласи и предпочитания. Социалните учени предполагат, че нарастващото търсене на жилища в централните градски райони е отчасти резултат от повишаване на нагласите срещу предградията. Много заможни хора сега предпочитат присъщия „чар” и „характер” на по-старите домове и се радват да прекарват свободното си време - и пари - да ги възстановяват.

С възстановяването на по-старите домове цялостният характер на квартала се подобрява и се отварят повече фирми за търговия на дребно, за да обслужват нарастващия брой нови жители.

Фактори на държавната политика

Демографията и факторите на пазара на жилища сами по себе си рядко са достатъчни, за да задействат и поддържат широко разпространена джентрификация. Политиките на местното правителство, които предлагат стимули за богатите хора да купуват и подобряват по-стари домове в квартали с по-ниски доходи, са също толкова важни. Например, политики, които предлагат данъчни облекчения за историческо съхранение, или подобрения на околната среда насърчават джентрификацията. По същия начин федералните програми, предназначени да намалят лихвените проценти по ипотечните заеми в традиционно „недостатъчно обслужвани райони“, правят покупката на жилища в благоприятни квартали по-привлекателна. И накрая, федерални програми за рехабилитация на обществени жилища, които насърчават замяната на проекти за обществени жилища с по-малко гъсти, жилища с едно семейство с по-голямо разнообразие на доходи насърчават джентрификацията в кварталите, някога обезсърчени от влошаващата се общественост жилище.

Въпреки че много аспекти на джентрификацията са положителни, процесът е причинил расов и икономически конфликт в много американски градове. Резултатите от джентрификацията често несъразмерно облагодетелстват входящите купувачи на жилище, оставяйки първоначалните жители икономически и културно отхвърлени.

Расово изместване: Дефакто сегрегация

Произхождайки от Лондон в началото на 60-те години на миналия век, терминът джентрификация е бил използван, за да опише притока на нова „шляхта“ от заможни хора в квартали с ниски доходи. През 2001 г., например, доклад на Института на Брукингс дефинира джентрификацията като „... процес, при който по-високи доходи домакинствата изместват жителите с ниски доходи в квартала, променяйки съществения характер на това квартал. "

Още по-наскоро терминът се прилага отрицателно, за да опише примери за „градско обновяване“, при които богатите - обикновено бели - нови жители биват възнаграждавани за „подобряване“ на старо влошаване квартал за сметка на жителите с по-ниски доходи - обикновено цветнокожите - които са прогонени от скока на наемите и променящите се икономически и социални характеристики на квартал.

Най-често се наблюдават две форми на домашно расово преселване. Директното преместване се случва, когато ефектът от джентрификацията не позволява на настоящите жители плащат нарастващи разходи за жилище или когато жителите са прогонени от държавни действия като принудителна продажба от известен домейн за да се направи път за ново развитие с по-висока стойност. Някои съществуващи жилища също могат да станат необитаеми, тъй като собствениците спират да го поддържат, докато чакат най-доброто време да го продадат за преустройство.

Непрякото преместване в жилища се случва, когато по-старите жилища, освободени от жителите с ниски доходи, не могат да си позволят други лица с ниски доходи. Непрякото разселване може да възникне и поради действия на правителството, като дискриминационни закони за зониране на „изключващите”, които забраняват жилищното развитие с ниски доходи.

Разселването на жилищата в резултат на джентрификация често се счита за форма на фактическа сегрегация, или разделянето на групи от хора, причинено от обстоятелства, а не от закон, като например Закони на Джим Кроу приета за поддържане на расова сегрегация в американския юг по време на след Гражданската война Реконструкция ера.

Загуба на достъпно жилище

Липсата на достъпни жилища, отдавна проблем в Съединените щати, се влошава още повече от ефектите на джентрификацията. Според доклад от 2018 г. от Съвместния център за жилищни изследвания на Харвардския университет, почти всяко трето американско домакинство харчат повече от 30% от доходите си за жилища, като около десет милиона домакинства харчат над 50% от доходите си за жилища разходи.

Посетители, които четат ред знаци на агенти за недвижими имоти пред наскоро реновирана жилищна сграда.
Посетители, които четат ред знаци на агенти за недвижими имоти пред наскоро реновирана жилищна сграда.iStock / Getty Images Plus

Като част от процеса на джентрификация, по-старите еднофамилни жилища на достъпни цени или се подобряват от идващите жители, или се заменят с проекти за апартаменти с висок наем. Други аспекти на благоустройството, като наложените от правителството минимални парцели и жилищни размери и закони за зониране, забраняващи апартаментите, също намаляват обема на наличните жилища на достъпни цени.

За градостроителите жилищата на достъпни цени са не само трудни за създаване, но и трудни за запазване. Често с надеждата да насърчат джентрификацията, местните власти понякога позволяват изтичане на субсидиите и други стимули за жилищно строителство на достъпни цени. След изтичането им срокът на собственост е свободен да преобразува своите жилища на достъпни цени в по-скъпи жилища с пазарна цена. Положителното е, че много градове сега изискват от разработчиците да изградят определен процент жилища на достъпни цени, заедно с техните пазарни единици.

Загуба на културно разнообразие

Джентрификацията на някога до голяма степен испанската област Източен Остин, Тексас.
Джентрификацията на някога до голяма степен испанската област Източен Остин, Тексас.Лари Д. Moore / Wikimedia Commons / Public Domain

Често страничен продукт от расовото преместване, културното изместване се случва постепенно, тъй като напускането на дългогодишни жители променя социалния характер на джентрифициращия квартал. Тъй като старите квартални забележителности като исторически черни църкви се затварят, кварталът губи своята история и останалите дългогодишни жители губят чувството си за принадлежност и приобщаване. Тъй като магазините и услугите все повече отговарят на нуждите и чертите на новите жители, останалите дългогодишни жители често се чувстват като разместени, въпреки че все още живеят в квартала.

Загуба на политическо влияние

Тъй като първоначалното население с по-ниски доходи е заменено от жители с по-висок и среден доход, структурата на политическата власт на джентрифициращия квартал също може да се промени. Новите местни лидери започват да игнорират нуждите на останалите дългогодишни жители. Тъй като дългогодишните жители усещат, че политическото им влияние се изпарява, те се оттеглят от публичното участие и стават по-склонни да напуснат физически квартала.

Примери

Докато джентрификация се случва в градовете в САЩ, може би най-яркото примери за това как неговите ефекти могат да бъдат „проблем“ могат да се видят във Вашингтон, окръг Колумбия и Калифорния Залив.

Вашингтон.

В продължение на десетилетия много чернокожи американци галено наричаха Вашингтон като „Шоколадов град“, тъй като населението на града беше предимно афроамериканец. Данните от преброяването в САЩ обаче показват, че жителите на черните в града са намалели от 71% от жителите на града населението до само 48% между 1970 и 2015 г., докато бялото население се е увеличило с 25% през същия период. Повече от 20 000 чернокожи жители бяха изселени от 2000 до 2013 г., тъй като Вашингтон претърпя най-високата степен на джентрификация в Америка.

От останалите жители на чернокожите, 23%, почти всеки четвърти живее под линията на имота днес. За сравнение, само 3% от белите жители на Вашингтон живеят в бедност - най-ниският процент на бяла бедност в страната. Междувременно собствеността на жилищата и броят на достъпните жилища под наем за дългогодишни жители на Вашингтон продължават да намаляват.

Район на Калифорнийския залив

В района на залива на Калифорния - градовете Сан Франциско, Оукланд и Сан Хосе - бързата подмяна на старата синя яка индустрии и работни места с фирми за технологии, медицински и финансови услуги до голяма степен изместиха съществуващите жители. С напредването на джентрификацията разходите за жилища и стойността на земята се повишиха. За да увеличат максимално печалбите си, разработчиците са построили все повече блокове на все по-малко имоти до точката, че Bay Area сега е втората най-гъста градска зона в Америка след Лос Анджелис.

Редица от големи самостоятелни тухлени къщи във викториански стил с фронтони.
Редица от големи самостоятелни тухлени къщи във викториански стил с фронтони.iStock / Getty Images Plus

Поради джентрификацията, стремително нарастващите разходи за жилища в района на залива изгониха много цветнокожи хора, възрастни хора и хора с увреждания от домовете си. От 2010 до 2014 г. броят на домакинствата на площ с годишни доходи от $ 100 000 или повече нараства със 17%, докато домакинствата, които правят по-малко, намаляват с 3%.

Голямо мнозинство от новите богати, добре платени жители на района са бели, докато тези, които са разселени, са цветнокожи хора, които имат по-малко доходи за харчене на жилища. В резултат на това „достъпни жилища“ практически не съществуват в района на Сан Франциско-Оукланд. Средният наем за апартамент с една спалня от 750 квадратни метра в Сан Франциско вече е почти 3000 долара на месец, докато средната цена на еднофамилна къща е надхвърлила 1,3 милиона долара, според Zillow.

Обвързано директно с нарастващите разходи за жилище, друга последица от благоустройството на залива е рязкото увеличение на броя на изгонванията в Сан Франциско. Увеличавайки се непрекъснато от 2009 г. насам, изселванията в Сан Франциско достигнаха своя връх между 2014 и 2015 г., когато бяха издадени над 2000 известия - ръст от 54,7% през предходните пет години.

Източници

  • Лийз, Лорета. „Четецът на джентрификацията.“ Routledge, 15 април 2010 г., ISBN-10: 0415548403.
  • Зук, Мириам. „Джентрификация, разселване и ролята на публичните инвестиции.“ Градоустройствена литература, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
  • Ричардс, Катлийн. „Силите, движещи джентрификацията в Оукланд.“ East Bay Express, 19 септември 2018 г., https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
  • Кенеди, Морийн и Ленард, Пол. „Справяне с промяната в съседството: Учебник за джентрификацията и политическия избор.“ Институт Брукингс, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
  • Зукин, Шарън. „Смъртта и животът на автентичните градски места.“ Oxford University Press, 13 май 2011 г., ISBN-10: 0199794464.
  • Хърбър, Крис. „Измерване на достъпността на жилищата: Оценка на 30-процентния стандарт на доходите.“ Съвместни центрове за жилищни проучвания, Септември 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
  • Ръск, Дейвид. „Сбогом на Шоколадовия град“, Център за политика на DC, 20 юли 2017 г., https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.
instagram story viewer